Este artículo examina la terminación de contratos en el derecho inmobiliario brasileño, abordando los cambios introducidos por la Ley N° 13.786/2018, conocida como la "Ley de Distrato". Analiza los efectos de la terminación antes y después de 2018, incluyendo la devolución escalonada de valores, retención de montos, compensación por tarifas de ocupación e indemnización por mejoras. Además, discute la modificación de disposiciones en las Leyes N° 4.591/1964 (Ley de Incorporaciones Inmobiliarias) y N° 6.766/1979 (Ley de Loteamientos), así como la alienación fiduciaria. Se basa en la legislación vigente, la jurisprudencia del Superior Tribunal de Justicia (STJ) y los contratos entre las partes, incluyendo individuos, empresas inmobiliarias y desarrolladores.
La terminación de contratos es un tema central en el derecho inmobiliario, afectando tanto a compradores como a vendedores. Este artículo explora los efectos de la terminación de contratos antes y después de la introducción de la Ley N° 13.786/2018, conocida como la "Ley de Distrato". El análisis incluye los principales cambios legislativos y sus implicaciones para las partes involucradas, abarcando emprendimientos inmobiliarios, subdivisiones de terrenos, incorporaciones y alienación fiduciaria.
Constitución Federal de 1988
La Constitución Federal garantiza el derecho a la propiedad y la libertad de contratar, de acuerdo con los principios de la función social de los contratos y la buena fe objetiva.
Código Civil Brasileño
El Código Civil (Ley N° 10.406/2002) regula la terminación de contratos en los Artículos 421 a 426, estableciendo los principios generales aplicables a las relaciones contractuales.
Ley N° 13.786/2018
La Ley N° 13.786/2018, también conocida como la "Ley de Distrato", introdujo reglas específicas para la terminación de contratos de compra y venta de bienes raíces, centrándose en emprendimientos inmobiliarios, subdivisiones de terrenos e incorporaciones. La ley modificó disposiciones de las Leyes N° 4.591/1964 (Ley de Incorporaciones Inmobiliarias) y N° 6.766/1979 (Ley de Loteamientos).
Ley de Incorporaciones Inmobiliarias (Ley N° 4.591/1964)
La Ley de Incorporaciones Inmobiliarias regula la incorporación de bienes raíces y define las responsabilidades de los desarrolladores. La Ley de Distrato modificó algunas disposiciones para incluir reglas más específicas sobre la terminación de contratos.
Ley de Loteamientos (Ley N° 6.766/1979)
La Ley de Loteamientos regula la subdivisión de terrenos urbanos y rurales en lotes, estableciendo normas para su comercialización. La Ley de Distrato introdujo disposiciones que facilitan la terminación de contratos en estos contextos.
Alienación Fiduciaria (Ley N° 9.514/1997)
La Ley de Alienación Fiduciaria establece reglas para la concesión de créditos inmobiliarios y la transferencia de propiedades como garantía. Aunque la Ley de Distrato no modificó directamente la Ley de Alienación Fiduciaria, sus disposiciones impactan los contratos de alienación fiduciaria, especialmente en lo que respecta a la terminación de contratos.
Efectos de la Terminación de Contratos
Antes de 2018
Antes de la Ley N° 13.786/2018, la terminación de contratos en el sector inmobiliario estaba regulada principalmente por el Código Civil y disposiciones contractuales específicas. Las principales consecuencias incluían:
Devolución de Valores: En caso de terminación, el comprador tenía derecho a la devolución de pagos, generalmente en su totalidad o con una retención moderada, dependiendo de las cláusulas contractuales.
Retención: Se aplicaba una retención para cubrir gastos administrativos y otros costos. La jurisprudencia del STJ variaba, pero generalmente permitía retenciones del 10% al 25% de los pagos.
Mejoras: Indemnización por mejoras realizadas por el comprador en la propiedad, dependiendo de las especificaciones contractuales y la buena fe de las partes.
Compensación y Tarifa de Ocupación: La compensación y las tarifas de ocupación estaban menos reguladas, quedando a discreción de las partes y las decisiones judiciales.
Después de 2018
Con la introducción de la Ley N° 13.786/2018, hubo una regulación más detallada sobre la terminación de contratos:
Devolución Escalonada: La ley permite la devolución escalonada de pagos por parte del comprador, hasta un límite de 12 cuotas mensuales.
Retención: La retención fue explícitamente regulada, permitiendo al vendedor retener hasta el 50% de los pagos del comprador, dependiendo del caso.
Compensación y Tarifa de Ocupación: La compensación y las tarifas de ocupación se definieron de manera más clara, permitiendo al vendedor cobrar hasta el 0,5% del valor del contrato por mes de ocupación de la propiedad por parte del comprador.
Indemnización por Mejoras: La indemnización por mejoras realizadas en la propiedad debe estar expresamente prevista en el contrato, y su ausencia puede llevar a la pérdida de derechos de compensación para el comprador.
Jurisprudencia y Posición del STJ
Decisiones Relevantes
El STJ ha sido consistente con la legislación vigente, aplicando las disposiciones de la Ley N° 13.786/2018 para equilibrar los intereses de las partes. Decisiones destacadas incluyen:
REsp 1.729.593/SP: El STJ reafirmó la validez de las cláusulas de retención, siempre que no sean abusivas, y reconoció la posibilidad de devolución escalonada según la nueva ley.
REsp 1.599.511/SP: Decisión que consolidó la jurisprudencia sobre la aplicación de tarifas de ocupación y compensación en contratos de compra y venta de bienes raíces.
Derechos y Deberes de las Partes
Derechos del Comprador
Devolución de Valores: Derecho a la devolución de pagos, con retención según lo previsto en la ley y el contrato.
Indemnización por Mejoras: Derecho a indemnización por mejoras realizadas, si está previsto en el contrato.
Pago Único o Escalonado: Derecho a elegir entre un pago único o devolución escalonada, según el contrato y la legislación.
Derechos del Vendedor
Retención de Valores: Derecho a retener un porcentaje de pagos, según lo estipulado en la Ley N° 13.786/2018.
Compensación y Tarifa de Ocupación: Derecho a cobrar tarifas de ocupación y compensación por el uso de la propiedad por parte del comprador.
Cláusulas Contractuales: Derecho a incluir cláusulas específicas en el contrato, siempre que no sean abusivas y cumplan con la legislación vigente.
Efectos de la Terminación de Contratos
Ajuste de Obligaciones
La terminación de contratos resulta en ajustes financieros significativos, requiriendo la devolución de pagos por parte del comprador y la aplicación de retenciones y tarifas de ocupación por parte del vendedor.
Impacto Financiero
La terminación de contratos puede tener un impacto financiero significativo en ambas partes, requiriendo una nueva planificación financiera y adaptación a las nuevas condiciones impuestas por la terminación.
Precedentes Judiciales
Las decisiones judiciales que aplican la Ley N° 13.786/2018 sirven como precedente para casos futuros, influyendo en la interpretación y aplicación de cláusulas contractuales y disposiciones legales.
Conclusión
La terminación de contratos en el derecho inmobiliario brasileño ha sido significativamente regulada por la Ley Nº 13.786/2018, aportando mayor claridad y certeza legal a las partes involucradas.
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